Esta dissertação destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais, mais especificamente apartamentos, no Município de São Paulo, tendo como base a utilização de preços hedônicos. Este trabalho baseia-se, principalmente, na abordagem da Teoria do Consumidor, de Lancaster, bem como em estudos relativos à precificação hedônica, de Court e Griliches, e em aplicações relativas ao mercado imobiliário, como a de Aryeetey-Attoh. Por meio de uma pesquisa qualitativa com especialistas, para a definição das variáveis hedônicas explicativas, e de uma pesquisa quantitativa, para a coleta de 480 dados amostrais relativos a preços de lançamento compreendidos entre os meses de abril de 2002 e março de 2003 e atributos para cada faixa de renda distrital de São Paulo, aplicam-se as técnicas de regressão conhecidas como cross-section, onde algumas especificações semilogarítmicas são propostas, escolhendo-se, para cada faixa de renda, a que apresenta o melhor ajuste estatístico. O método proposto permite a verificação do “pacote" de atributos que é mais representativo para a valorização dos imóveis residenciais em lançamento no Município de São Paulo, possibilitando a comparação da importância relativa de cada um para cada faixa de renda distrital. Portanto, permite-se o estudo de estratégias e de gerenciamento de projetos, designados para cada tipo específico de empreendimento imobiliário, de acordo com as preferências dos consumidores e das características das localidades.

This study intends to make a research about the real estate market, more specifically new apartments, in the Municipality of Sao Paulo, using hedonic prices theory. This work is based on the approach to Consumer Theory, by Lancaster, on some hedonic price studies, by Court and Griliches, and on real estate market applications, like Aryeetey-Attoh´s. Using a qualitative research with specialists, to define the independent hedonic variables, and a quantitative research, to provide 480 sample data related to launching prices occurred between April 2002 and March 2003 and attributes for each segment of low, middle and high income in the Municipality of Sao Paulo, it is used the regression techniques known as cross-section, in which some semilogarithmic specifications are suggested, choosing, for each income, the one that offers the best statistic adjust. The proposed method allows the verification about which attributes interfere the most in the price of real estates in Sao Paulo and it compares the relative importance of each one of these attributes whenever there are changes in social classes. Thus, it allows the study of strategies and project management, designated to each kind of real estate, according to the consumers’ preferences and locality characteristics.