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Thèse de Doctorat
DOI
10.11606/T.12.2005.tde-05122005-151150
Document
Auteur
Nom complet
Luiz Paulo Lopes Favero
Unité de l'USP
Domain de Connaissance
Date de Soutenance
Editeur
São Paulo, 2005
Directeur
Jury
Angelo, Claudio Felisoni de (Président)
Chiappin, Jose Raimundo Novaes
Pagnani, Eolo Marques
Silva, Andrea Lago da
Silveira, Jose Augusto Giesbrecht da
Titre en portugais
O mercado imobiliário residencial da região metropolitana de São Paulo: uma aplicação de modelos de comercialização hedônica de regressão e correlação canônica
Mots-clés en portugais
correlação canônica
econometria
mercado imobiliário
preços hedônicos
região metropolitana de são paulo
regressão múltipla
Resumé en portugais
Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais da Região Metropolitana de São Paulo, tendo como base a utilização de modelos de comercialização hedônica. Para tanto, utiliza-se da Teoria dos Atributos proposta por Lancaster e dos modelos hedônicos e de equilíbrio de sub-mercados propostos por Rosen e Palmquist, a partir dos quais é possível analisar a importância relativa de “pacotes” de atributos, em função dos diferentes perfis sócio-demográficos determinados previamente por meio de análise fatorial elaborada com um grupo de 11 variáveis sócio-demográficas de cada Município da Região Metropolitana e de cada distrito do Município de São Paulo. Por meio de um levantamento realizado com especialistas, com compradores de imóveis residenciais e por meio de anúncios específicos, definiram-se as variáveis hedônicas explicativas e dependentes a serem incluídas nos modelos de regressão múltipla de Box-Cox e de correlação canônica, sob a ótica da demanda e da oferta, para cada perfil sócio-demográfico definido. O método proposto permite a determinação e a avaliação dos “pacotes” representativos de atributos para a composição das condições comerciais dos imóveis residenciais em lançamento na Região Metropolitana de São Paulo, propiciando a verificação da existência de eventuais descolamentos entre o comportamento da demanda e da oferta e possibilitando a comparação da importância relativa de cada variável entre os perfis sócio-demográficos. Portanto, a aplicação do método proposto neste trabalho pode propiciar a implementação de iniciativas privadas e políticas públicas voltadas ao estabelecimento de novas estratégias de lançamento imobiliário, designadas para cada tipo específico de empreendimento e de acordo com as preferências dos consumidores e das características de cada localidade.
Titre en anglais
The Real Estate Market of Metropolitan Region of Sao Paulo: an hedonic models application of multiple regression and canonical correlation
Mots-clés en anglais
canonical correlation
econometrics
hedonic prices
multiple regression
real estate market
sao paulo metropolitan region
Resumé en anglais
This work intends to research about the residential launchings of the real estate market in the Metropolitan Region of Sao Paulo, using hedonic models. It’s based on the approach to Theory of Attributes, proposed by Lancaster, and on the hedonic models and the sub-markets equilibrium approach proposed by Rosen and Palmquist, that make possible the analysis of the relative importance of the attributes “bundles” for each different social and demographic group previously defined by the factorial analysis statistical technique, that used 11 social and demographic variables related to each Municipality of the Metropolitan Region of Sao Paulo and each district of the City of Sao Paulo. Using a survey realized with specialists, residential launchings buyers and through specific advertisements, many explicative and dependent hedonic variables were defined and are to be included in the models of Box-Cox multiple regression and canonical correlation, under the perspective of demand and supply, for each social and demographic defined group. The proposed method allows the determination and the evaluation of the representative “bundles” of attributes to the composition of the residential launchings commercial conditions of the Metropolitan Region of Sao Paulo real estate market, making possible to verify the existence of eventual gaps between the demand and supply behaviors and allowing the comparison of the relative importance of each variable among the social and demographic groups. Thus, the method application can facilitate private and public implementations, allowing the establishment of new strategies designated to each specific kind of real estate, according to the consumers’ preferences and local characteristics.
 
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Tese_Favero.pdf (3.16 Mbytes)
Date de Publication
2005-12-22
 
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