O objetivo desse trabalho é propor diretrizes, que fundamentem a operacionalização da manutenção predial, destinadas ao patrimônio arquitetônico, com base na abordagem de desempenho. Visando contribuir com reflexões acerca da preservação de bens históricos, adota-se como objeto o edifício Vila Penteado, construído em 1903, e que permanece hoje como um dos raros exemplos paulistas do art nouveau. A pesquisa parte do aprofundamento do estudo da análise de desempenho técnico-construtivo das edificações, ponderada pelos princípios do campo disciplinar do restauro existentes hoje no Brasil. Os aspectos projetuais e construtivos originais, bem como as intervenções mais significativas realizadas e projetadas para a Vila Penteado, ao longo da sua história, foram analisados. O estado atual de conservação do edifício foi caracterizado com base na análise integrada dos sistemas da edificação: terrapleno, fundação, estrutura, cobertura, vedos, vãos, paramentos, pavimentos, instalações eletromecânicas e hidrossanitárias. A manutenção predial, já conhecida e bem conceituada, tanto no campo da análise de desempenho de edificações, quanto no campo do restauro, é destacada como elemento central e afirmada como um conjunto de ações programadas para a salvaguarda do patrimônio arquitetônico, permitindo a continuidade das condições satisfatórias relacionadas à segurança, habitabilidade e funcionalidade. São identificados os principais desafios e dificuldades para a implementação de um programa de manutenção contínua: falta da cultura da manutenção programada e do seu projeto específico; distanciamento das ações de intervenção prática em relação aos estudos pormenorizados do edifício; escassez de recursos financeiros para contratação de serviços; falta de valorização do orçamento necessário à manutenção predial, por parte da administração pública e indisponibilidade de mão-de-obra qualificada no mercado brasileiro. São propostas diretrizes para operacionalização da manutenção rotineira, aplicáveis a edifícios com restrições ao uso e ocupação, levando em consideração o nível de desempenho esperado para os sistemas da edificação, a alocação de recursos, a necessidade de registros e documentação das obras e continuidade das ações implementadas.

The main objective of this study is to propose guidelines to support the maintenance operationalization for buildings of architectural heritage based on the performance approach. To contribute to discussions about the preservation of historical assets, the Vila Penteado building will be used as the case study, built in 1903, it remains until today as one of rare example of art nouveau in São Paulo. The research starts on the deep study of the analyze of performance technical-constructive of buildings, weighted by the disciplinary principles of restoration field existing today in Brazil. The projective aspects and original constructive, as well as the most significant interventions performed and projected for Vila Penteado along its history were analyzed. The current conservation state of the building was characterized based on the integrated analyze of the edification systems: embankment, foundation, structure, coverage, walls, vain, facings, floors and electromechanical and hydro-sanitary installations. The building maintenance, already known and well conceptualized both in the field of performance analyzes of buildings as in the field of restoration, it is highlighted as the central element and confirmed as a set of actions planned for the architectural heritage protection, allowing the continuity of the satisfactory conditions regarding to the security, ability and functionality. Are identified the key challenges and difficulties to implement a continued maintenance program: lack of culture of scheduled maintenance and of its specific project, detachment of practical intervention actions regarding to the detailed studies of the building, lack of financial resources to hire services, lack of the correct budget required for the building maintenance by the public administration and the lack of qualified labor in the Brazilian market. Are proposed the guidelines for the operationalization of the maintenance routine applicable for buildings with use and occupancy restrictions, taking into account the level of expected performance for the building systems, the resources allocation, the necessities of records and