No presente trabalho trato das escolhas contábeis nas empresas genuínas exploradoras de propriedades para investimentos que têm suas ações negociadas no Brasil. A escolha do tema é pelo fato das normas contábeis (CPC 28, correspondente ao IAS 40) permitirem a mensuração das propriedades de investimento ou por custo histórico ou por valor justo. O objetivo do trabalho foi investigar os fatores (individuais ou em conjunto) que possam ter influenciado os agentes internos da empresa a escolher o critério de mensuração. Tais fatores, conforme a literatura, são: grau de alavancagem, custo político, grau de concentração acionária, relevância da informação e aversão a mudanças por parte do elaborador da informação contábil. No trabalho exponho dados secundários das doze principais empresas de capital aberto exploradoras de propriedades para investimento com o objetivo de identificar as características de cada uma das empresas. Para obter conhecimento mais profundo sobre as escolhas contábeis, adotei um método inovador no Brasil, ao menos nessa linha de pesquisa (mensuração de propriedades para investimento) com entrevistas semiestruturadas em duas das mais relevantes empresas do setor (uma de custo histórico e outra de valor justo). Os resultados das entrevistas reforçaram que há características relevantes distintas das empresas que podem explicar as escolhas contábeis. Tais achados, para fins de validade interna, foram confrontados com mais três empresas externas às entrevistas, e as mesmas características encontradas nas entrevistas foram também encontradas nas três empresas usadas para validação. Como resultado dos dados analisados identifiquei que as empresas optantes pelo custo histórico têm seu modelo de negócio (estratégia para ser competitiva e criar valor) pautado na "visualização do dono" fundador e acionista controlador, que por sua vez participa desde a escolha do local para aquisição do terreno até seleção dos clientes para quem irá locar o empreendimento. Já as empresas de valor justo são empresas com origens no mercado financeiro, não têm controle acionário concentrado e seus acionistas são fundos de investimento internacionais que cobram resultados mais expressivos da companhia, resultados esses antecipados pela adoção do valor justo. Além disso, as companhias de valor justo, diferente das de custo histórico, adquirem a maior parte de seus empreendimentos e atendem as classes emergentes da economia; já as empresas de custo histórico constroem seus empreendimentos e buscam a atender as classes mais altas da economia. Ou seja, o modelo de negócio das empresas exploradoras de propriedade de investimento explica a escolha contábil de se mensurar ou pelo custo histórico ou pelo valor justo a conta no balanço patrimonial. E essa é a principal contribuição do trabalho: a explicação do principal fator que motiva a adoção do valor justo ou do custo histórico que é o modelo de negócio de cada companhia.

This study discusses accounting choices in companies that are authentic explorers of investment property and are publicly traded in Brazil. The choice of the theme is due to the fact that the accounting standards (CPC 28, corresponding to IAS 40) permit the measuring of investment properties by their historical cost or their fair value. The objective in this study was to investigate the (individual or combined) factors that may have influences the company's internal agents to choose the measuring criterion. According to the literature, these factors are: degree of leverage, political cost, degree of stockholder concentration, information relevance and aversion to changes by the elaborator of the accounting information. In the study, secondary data are presented for the twelve main companies that explore investment property with a view to identifying the characteristics of each. To obtain more in-depth knowledge about the accounting choices, a method was adopted that is innovative in Brazil, at least in this research area (measuring of investment property), involving semi structured interviews in two of the most relevant companies in the sector (one of which adopted the historical cost and the other the fair value). The interview results highlighted that the companies display relevant distinct characteristics that can explain their accounting choices. For the sake of internal validity, these findings were confronted with three other companies external to the interviews, and the same characteristics found in the interviews were also found in the three companies used for the purpose of validation. As a result of the data analyzed, it was identified that the business model (strategy to be competitive and create value) in the companies that choose the historical cost is based on the "visualization of the founding owner" and controlling stockholder, who in turn participates from the choice of the location to purchase land to the selection of the clients to whom the business will be rented. On the other hand, companies that choose the fair value originate in the financial market, do not have a concentrated stock control and their stockholders are international investment funds that expect more expressive results from the company, anticipated by the adoption of the fair value. In addition, as opposed to the historical cost companies, the fair value companies purchase most of their businesses and attend to the emerging economic classes; the historical cost companies, on the other hand, build their business and aim to attend to the higher economic classes. In other words, the business model of the companies that explore investment property explain the accounting choice to measure the account in the balance sheet using the historical cost or the fair value. That is the main contribution of this study: the explanation of the main factor that motivates the adoption of the fair value or the historical cost, which is each company's business model.